1.13日:丁建刚每周房产评论－－政府可不可以托市。

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一、    政府该不该托市？
二、    托市是否不是等于托价？

新年的第五天，杭州市政府的97次常务会议上决定近日推出包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等四大政策，促使杭州市的房地产市场健康稳定的发展。
随后公积金按揭最高额度由30万提高到50万，有消息说将在钱江新城及下沙两个区域试行购房入户政策等等。
有人认为这是政府在托市。我不反对托市一说，确实在托市。
但是有两个问题需要澄清：
一、    政府该不该托市？
二、    托市是否不是等于托价？
这次2006房产新政的出台是有背景的。重要背景是2005年11月的中央经济工作会议上再次明确了房地产业是国民经济的支柱产业，请注意，这次特别提出是“重要支柱产业”，这是前所未有的。同时中央确定了今年将扩大消费需求，房地产业由于上下游产业关联度极高，拉动消费需求需要房地产业。
了解了这样的背景，我们就不难理解政度该不该托市。关乎国民经济重要支柱产业的市，为什么不应该托？
对于一些貌似代表广大群众利益的极端激进的观点，应该要理性的分析。
这些观点认为：房价越低越好，最好是200元/平方米，每家分一套房子更好。这样美好的愿望如果能实现，那再好不过，但是世界上即使最发达的国家，也没有能够实现住房的全社会福利化，那只是一种美好的愿望。我们国家的现阶段，只能高速发展。低收入阶层由政府提供保障。
这些观点还认为，房地产业是造成贫富差距加大的原因。其实，房地产仅仅是个人资产的显形形式，贫富差距的帐不能算到房地产业上去。恰恰相反，房地产业在某种意义上却有“劫富济贫”的效果。因为房地产产业的整个链条，收入政府的部分肯定超过一半，这其中包括：土地出让金、开发商的营业税、所得税、个人购房的契税等等。而这些税收都重新用于社会分配或城市建设，从这个意义上说，购房越多对社会贡献越大。因此政府托市是正常的，是理所当然的。
第二，托市并不等于托价。很多人认为似乎托市就是托开发商的价。我认为，供远小于求的情况下，可能会出现这种情况。在目前供求比较正常的情况下，开发商是没那么大的胆子的。托市也抬不了价。托市是托市场信心，托正常的市场交易，不致因信心不足连实际需求也压抑或推迟。
政府对市场做一些逆向调节是非常正常和必要的，过热了泼点冷水，过冷了加点火。因此，政府有权利、有业务、有必要，在这个时候托托市。

今天更有意思的一点是：

有人大谈特谈

杭州的普通住宅标准将上浮到144方

三个月改，半年内必改

余杭、萧山是144，杭州的140是低了点。

丁老师,官腔十足,已经变成ZF的喉舌了,节目要生存,要资金,要发展,但更要的是诚信.和良心.

ZF一面强调市场化,一面又干涉市场,既当运动员又当裁判员,造就了一个缺乏诚信的社会.唉.小民的悲哀啊.

[此贴子已经被作者于2006-1-13 12:29:57编辑过]

一家之言，不能说成是官腔。

丁老师说：过热需要调整，过冷也需要调整，还是比较客观的；

另外他告诫开发商政府促进市场活跃，不要以为又可以涨价。

做房产不暴利，随肯干？！

如果06年闹房荒，谁的责任？俺打小报告：老哥有责任。

                                  2005年给我们留下了什么？

                            作者:丁建刚  来源:点房网

  在2005年即将过去的时候，人们都在回顾2005年这个房地产市场的难忘之年，到底都发生了什么？又给我们留下了什么？
  2005年的房地产市场可以说是调控的市场、政策的市场、观望的市场、口水的市场、分化的市场、理性的市场、麻烦的市场、悬念的市场。
从3月5日温家宝总理的《政府工作报告》提出抑制房价过快上涨到3月17日央行调整房贷利率，到3月26日国八条，再到5月9日七部委八条。在3至5月的两个多月的时间里，中央政府连续密集地出台一系列调控意见和措施以及新华社以强大的舆论攻势，使当时热得发烫的房地产市场温度骤降。面对政策面突如其来的变化，很多人甚至还没醒过神来。人们的第一反应就是观望、观望、再观望。
在一部分人赶在“6·1”大限之前出手了存货之后，市场开始极度萎缩，成交呈现出空前的低靡。政策显现出巨大的市场效应，因此我们不能不说，房地产市场是政策市，无论是宏观政策还是微观政策都会对整个市场产生不可思议的效应。我相信，经过2005年，不会再有人怀疑在房地产市场上政策的威力。
    从七部委意见出台以后，中央政府没有再以国务院的名义出台其它重大政策。市场进入了一个观望期和口水混战时期。
观望的也不仅仅是买房者，更包括决策者。从5月到现在12月中央政府不仅没有出台更多的政策，甚至对民间争论的宏观调控是否取得了阶段性的成果也一直没有表态，直至12月26日建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上才表示：“2005年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到遏制。”
    这是房地产主管部门——建设部高级别政府官员首次对宏观调控的成果表明态度，这位部长同时表示，2006年要继续贯彻落实房地产调控的政策措施，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。这位部长还特别提到了上海、杭州等部分城市供求矛盾有所趋缓。
我想在过去的这7个月的时间里中央政府也一定在密切关注着市场的动向和走势。
在过去的大半年时间内，民间关于房价是否会跌，甚至是否会大跌的口水战一分钟也没有停止过，口水战同时蔓延到了房地产开发商和一些学者之间。社科院的一位学者以惊人的口吻认定北京房价跌30％，上海跌50％，业内业外一片哗然。一位大腕级的开发商，声称开发商只为富人造房子，又引来一阵喧嚣，口水四溅。口水战甚至在政府的一些部门之间开战，关于是否停止期房预售制度、关于是否恢复征收二手房20％的个人所得税的争论一直没有停止。
    在时隔半年多之后，再来看全国各地的房价，上海下跌，北京稳定，深圳大涨，这使许多人不解，甚至有人以此来说明不能认定宏观调控取得了阶段性的成果。再以杭州一个城市房价来看，近郊、副城的房价普遍下跌，市区的一些旧房价格下跌，市中心新房价格较为坚挺，而稀缺地段、特别是近西湖地区及一些江景豪宅价格不跌反涨。
不同地区、不同地段、不同品牌、不同产品出现了严重分化。一涨俱涨、一跌俱跌的时代一去不复返了。我个人不但不质疑这一现象，相反认为这正是市场正常化的迹象，是宏观调控的目标。早在两年前有听众问我杭州房价是否合理，我就曾经说：“高的不够高，低的不够低”，现在高的更高，低的更低的局面终于出现了。这是好事。
在过去的一年中，房地产市场让人难忘的事件还有各地出现的一些拒绝收房事件。在接近年终的时候，上海又出现了退房事件，这些事情让开发商感到头痛和棘手。有舆论称之为理性维权。维权意识的增强是一件让人拍手称快的好事，但是维权的底线是合法和履约。如果购房者与开发商之间有关于退房的约定，那开发商应该乖乖地退房。如果没有这样的约定，仅以价格下跌为由退房，那实在是对法律对合同对理性的嘲弄。
即将过去的2005年也将许多悬念留给了新的一年，2006年的房地产市场会怎么走？与其说是市场的悬念不如说是政策的悬念。
这些悬念主要是：
  1.中央经济工作会议确定了2006年及此后房地产业是国民经济的支柱产业，而且是重要支柱产业，2006年要扩大消费需求，这样的政策导向能在多大程度上拉动房地产市场的需求？
  2.二手房交易的20％个调税广州已经开始征收，其它地方是否会恢复？国家税务总局怎么表态？
  3.加息的周期是否到来？央行是否还会再动利率的杠杆？
这些就是2005年给我们留下的深刻的、震撼的记忆，这其中的很多将长远地影响房地产市场。

[此贴子已经被作者于2006-1-14 9:14:23编辑过]

                        政出多头 危害市场

              作者:丁建刚  来源:点房网

8月，央行的《2004年中国房地产金融报告》关于取消商品房预售制度的建议及9天后建设部的目前还不能取消预售制度的回应，都引起了市场的巨大震动。这两个部门都是对房地产市场命运有着生杀大权的部门，听谁的？央行和建设部还都是国家七部委的文件的成员之一，三个月前还以同一声音说话，转眼就自说自话了。开发商不知所措，购房者不知应何去何从，政出多门对市场的危害已经显现。
央行的报告中，用“建议”的口吻，谁都知道这个“建议”的份量，如果你一定不取消预售，我不给你期房按揭，只给现房做按揭，那你的预售制度就基本上被枪毙了。
建设部的新闻发言人在说到商品房的预售制度时，引用的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》同时又声称“目前还不能取消”。
坦率地说，既然预售制度是有法律依据的，那么“取消”、或“不取消”的解释权根本不在建设部，谈何“目前”不“目前”。
政出多头，倒霉的是开发商和购房者。房地产开发是一个周期长，金融依赖度高的行业，如果有一个明确的说法和明确的政策取向，比如的确要取消预售制度，开发商可以提前准备方案应对，战线长的压缩战线，资金不足的尽快筹措，或联合或重组。
对于购房者来说，也面临着两难的选择。你如果明确了什么时候要取消预售制度，那么很多人可能会等着买现房。现在是“目前不取消”，谁知道这“目前”是多久？一年？五年？现在期房到底是买还是不买？
更可怕的情形是现在说“目前不取消”而几个月之后就“取消”，那将是人为地制造开发商的资金断链，人为制造烂尾楼。证券市场的政出多头和摇摆不定的政策取向实在是房地产市场的前车之鉴。
既然七部委能坐到一起协调调整政策，为什么不能一道从房地产市场的良性发展出发，评估现行预售制度的利弊，从而对这一政策制定出一个中长期的方案，比如：政策的最终取向是卖现房，但是需要通过几年的过渡方案等等，形成对市场的一致认识和政策取向，这对维护市场的健康发展将大有益处。
2005-9-6

                  易先生，我能买得起房子吗？

                  作者:丁建刚  来源:点房网

  易宪容先生最近在海南大放豪言：“三年之内，老百姓就能买得起房子，最多三年”。
这豪言真让人激动和兴奋，让人充满了期待和憧憬。
这是继预言上海房价跌50%、北京房价跌30%之后，易先生又一次以占卜式的口吻，给出的语惊四座的预言。易先生这次仍然没有告诉我们为什么？
我们姑且相信易先生的预言是真的，可我们还要关心的是：谁是老百姓？
我是老百姓吗？能买得起哪里的房子？什么样的房子？多大的房子？
谁是老百姓？
老百姓是一个极为宽泛的社会化的概念，谁能界定老百姓的范畴？一个处级干部如果在北京国家部委机关工作，可能就管2—3个人，在机关里上有局长、部长，处长就是老百姓，可是如果他到某个县，那就是县委书记、县长，一个县的几十万人口中可能很多人这辈子还没见过他那么大的官，他能算老百姓吗？
一个大学里的教授，如果问他自己，十有八九会认为自己是老百姓，可是在普通市民、普通农民的眼里，大学教授是有着很高的社会地位的人，怎么可能是老百姓呢？
一个年薪十几万的外企管理人员，肯定也会认为自己是老百姓，可是在一位下岗工人看来，他的半个月收入比我一年的收入还高，我是老百姓，他怎么可能是老百姓呢？
同时我们还想问易先生，你说的能买得起的房子，是哪里的房子？多大的房子呢？
我们知道，由于级差地租的存在，即使在同一个城市，房价也存在着巨大的差距。比如杭州，西湖边的房子卖到3万元/M2以上也不稀奇，甚至更高。而今年初萧山区浦阳镇的浦阳苑卖1680元//M2。到底能买得起哪里的房子呢？还有，能买得起房子，是指能买得起多大的房子，是30 M2还是120 M2？
易先生是一位研究金融的经济学家，我不怀疑他应该具有严谨的学术态度和思维方式。可是易先生的豪言实在有点像孩子吵架的语言，让人无法相信这是出自一位号称对房地产市场颇有研究的经济学家之口。
对经济和社会发展的不切实际的预期，会给社会带来严重的不良后果，这是有社会责任感的学者应有的常识，这不需要多么高的学术水平。
一位朋友问我：“三年之后，我如果买不起房子，去找易宪容，他会怎么说？”
我说，如果易先生到时候会告诉你，“你去买浦阳的房子，买30M2，5万元钱，首付2万按揭3万。” 你还买不起吗？ 
朋友答到：“如果他真这么说我还真一点脾气没有”。
 
 
2005-8-8

                      请博彩专家为楼盘定价

                    作者:丁建刚  来源:点房网

    关注度最高、人气最旺、人流量最大的一届房交会轰轰烈烈地结束了。人们关注的焦点依然是房价、房价、房价。不过这次比房价更吸引人们眼球的是打折的幅度和优惠的方式。
有人打9.8折、有人打9.5折、有人甚至打8.5折。
有人抽奖送汽车、有人抽奖送车库、有人送面积、有人送钻戒、有人送苹果、送“超女”演唱会门票、数不尽数，五花八门。
一家没有拿到房交会入场券的开发商，在房交会开幕之日，在场外创造了预定127套的神话。
神话当然是由于它在城东区域几乎没有什么新楼盘供应的情况下，凭借不错的位置，相对合理的价位而创造的，但是不能说与这家开发商玩的一场博彩般的销售游戏没有关系。
这场游戏的规则是，现场下单的15位购房者为一组，拍卖一套房子。（有人纳闷，房子不是已经买了吗？怎么还拍卖？别急，往下看游戏规则！），拍卖价格1折起，7折封顶！而且优惠部分可以贴现。
7折封顶！最少优惠30%！甚至有可能1折优惠90%！天啊！开发商岂不是血流成河了吗？
我们来看看这样情况（即1折的价格买走这套房子）的可能性，15位参拍者（当然他们都已购买了一套房子了），必须每个人都死守1折的起拍价，然后抽签决定谁能以1折的价格购买。15位素不相识的购房者，依中国人（乃至全人类的）天生的赌性，谁肯轻易放过呢？你举牌1折，他2折，我3折，一个轮回下来，就到7折了，这一点，开发商不需神机妙算也算得到。就算出现了对开发商最不利的情况——15位购房者都只肯出1折的价格，而只能以1折的价格卖给其中的一位，相当于让利90%，你也不必担心开发商血流成河，因为这90%的利是让给15位购房者的，90%除以15，每位购房者让利6%，加上开发商已经给每位购房者打了9.4折，共计相当于给每位购房者打了个8.8折，这已经是开发商最大的放血量了，更大的可能大家都拍到封顶价的7折，其中一位购买或贴现，相当于对15位购房者优惠30%，30%除以15，每位购房者优惠2%，在原9.4折基础上相当于每位购房者9.2折。
奥妙揭开后有人说，那么还不如给每人8.8折不是更好吗？不！那就没有任何悬念，没有任何博彩，没有任何刺激了！更不会心跳120下了！
一场游戏一场乐。买了称心的房子，玩了一场游戏，还能返还百分之几的现金，这是一场皆大欢喜的博彩。不过人们还是发现，最大的赢家还是庄家——一天就订出127套房子。
我问一位从房交会回来的朋友，某楼盘的价格，他的回答是“8.5折”！我说那原价是多少呢？答曰：“忘了”！
以后可能要请博彩专家来给楼盘定价了。谁让我们这么关注价格，而又比关注价格还关注关于价格的游戏呢？
 
2005-10-19