秋日荷花 - 2008-11-21 19:12:00
“一些内地地产商部分项目的市值与购地成本相比出现跌价的情况，从而作出减值拨备。但绿城不碰降价雷池，不会跟风降价，也不存在销售价格低于成本价格的情况，因此公司无意对存货作出跌价拨备” 负债率上升、存货量增加、预定销售目标难以完成，已经成为地产上市公司需要共同面对的难题。为了摆脱业绩下滑的危险，绿城中国(03900.HK，下称“绿城”)正奋身一战，冀望跑赢大市。
2007年，绿城以151亿元销售额首次跻身全国地产商百亿俱乐部。今年4月，绿城常务副主席兼行政总裁、董事寿柏年在港公开表示，2008年的指标之一是完成200亿元以上的年度销售额。然而，此后楼市成交量大幅萎缩，上述销售目标几成“空中楼阁”。
昨天，绿城投资者关系部经理张静娴在电话里告诉《第一财经日报》，根据全国地产形势的变化，绿城或将灵活调整年度销售目标。具体的下调幅度由总部营销系统参与制定，目前尚未对外公布。对于如何调整销售目标，绿城新闻发言人以话题敏感为由，委婉谢绝了记者的采访。
对于拿地策略偏于激进的绿城，10月29日，国际信用评级及研究机构穆迪中国官方网站上给予绿城的长期信用评级为“Ba3”，展望为“负面”。
200亿元有多远？
万科在杭州挑起降价之风后不久。宋卫平明确表态“不会跟风降价”。当然，这无助于扭转销售萎缩的大势。
近日，本报记者获得的一份《2008年11月绿城简讯》显示：2008年10月，绿城共有6个楼盘推出新房源销售，分别是杭州翡翠城、杭州郁金香岸、桃花源南区、合肥百合公寓、海宁百合新城和新昌玫瑰园，6个项目共推出房源面积逾90000平方米。
值得关注的是，2008年10月，绿城各项目共完成销售面积55000平方米，销售额仅为人民币6.8亿元。1~10月份，累计完成销售面积共1066000平方米，销售额为人民币135.5亿元。按公司自有权益计，1~10月完成销售额人民币93.1亿元。
10月底，恒生指数大幅下挫，绿城股价一度跌破2港元，盘中曾最低探至1.77港元，创下其上市以来的新低。进入10月份后，绿城整体销售表现开始放慢。对此，绿城的解释是，一方面是因为受整体市场环境影响；另一方面，有真正购房需求的客户正等待近期公布的利好房贷政策和中央针对整体房地产市场的具体细则进一步落实执行。
为了加快资金回笼，绿城计划11月加快推出项目。如绍兴玉兰花园、杭州蓝庭、济南全运村、合肥玉兰公寓、临安青山湖玫瑰园、象山百合公寓等将于月内推向市场。预计总推盘面积超过300000平方米。
“今年上半年全国一、二线城市的市场成交量下滑幅度并不大，大部分城市是从第三季度开始迅速萎缩，呈现出价量齐跌，尤其是杭州等城市，所以绿城等公司上半年业绩还不错，但下半年肯定要暗淡许多。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭对《第一财经日报》分析。
杭州当地一家地产商认为，在楼市持续低迷的背景下，绿城取得的预售金额相比同行已属理想水平。
秋日荷花 - 2008-11-21 19:12:00
由于后市不明朗，广宇集团股份有限公司(002133.SZ)一位高管表示，地产商基本都秉承经营性现金流为王的经营策略，但行业存货剧增。在销售策略上，各家地产商纷纷加快推盘速度，保持弹性和灵活性，减少存货压力，从而提高资金周转率。
2006年7月绿城土地储备总建筑面积仅800多万平方米，而到2007年年底这一数字已超过2000万平方米。2008年，绿城继续有策略地获地，例如今年7月，杭州最受关注的西湖区蒋村10号地块被绿城以9.6亿元的总价竞得，楼面地价约7750元/平方米。这些对于绿城的负债率、现金流都会产生一定影响。
对此，张静娴表示，今年中期业绩显示绿城的总债务为144亿元人民币。这144亿元人民币的债务由境外的债务和境内的债务共同组成。其中，50亿元人民币为境外借款。
据本报掌握的相关资料，在境外债务之中，含有2013年到期的债券、2012年到期的可转换债券。
“除了上述的50亿元人民币，其余的90多亿元人民币是境内债务。在境内债务之中，大约28亿元人民币为一年到期的短期贷款。”张静娴表示。
根据9月9日绿城公布的中期业绩，截至2008年6月30日的中期纯利3.41亿元，较去年同期增长31.72%，每股盈利0.22元。尽管整体房地产市场成交量明显下降，绿城上半年的预售仍然强劲，预售额达78亿元人民币，比去年同期上升44%。但是，其资本负债比率已经上升至今年6月30日的116.7%。而2007年财报显示，绿城当年的资产负债率为88%。显然，加强现金流管理已经迫在眉睫。
万科在三季度报告中破天荒地计提了约5.35亿元的存货跌价准备，在业界引起广泛关注。事实上，一旦上市公司作出计提，将直接影响公司的当期利润。那么绿城是否也会计提存货跌价准备呢？张静娴称，“一些内地地产商部分项目的市值与购地成本相比出现跌价的情况，从而作出减值拨备。但绿城不碰降价雷池，不会跟风降价，也不存在销售价格低于成本价格的情况，因此公司无意对存货作出跌价拨备”。
为了化解高企的负债率等问题，绿城曾经通过投资中介接洽美联银行，希望出售上海新江湾城D1地块的部分股权以套取数亿元的现金。由于多种原因，终未修成正果。张静娴昨天的解释是，近期绿城暂无新的融资计划。此外，自然人大股东及其关联一致行动人亦无通过二级市场增持公司股份的行为。
魔鬼的诗篇 - 2008-11-22 11:31:00
口袋1919 - 2008-11-22 22:48:00
江湖传言，绿城要裁员？？？
