北峰一剑 - 2008-11-14 14:00:00
来源：亿房网
中央和地方的“救市”举措已相继出台，但现在的楼市局面，用行话来说就是“冰冻三尺，非一日为之”!业内人士认为，短期内市场回暖已不可期，买方市场已经形成。在这样的市场大背景下，笔者不禁揣度，开发商寻求的过冬“暖棉”在哪里?
政策市场双败北
政策方面，央行最近一次出台有关政策已经有一段时间了，持币相望的对峙局面并没能“破冰”，来自各方的数据表明，此次政府救市效果捉襟见肘，近期内并没能拉动楼市的回升。11月9日中央发布的扩大内需的十大举措中，也缺少“商品房”一词，虽然有加快保障性安居工程、加大对廉住房的建设力度等政策，但是也从另一角度反应出曾是开发商大肆揽金，政府借势提升政绩的商品房不再是国家扩大内需的主动力。
市场方面，观望氛围难破，开发商资金回笼受阻，年底已至，工程款缴付、农民工工资发放等步步紧逼，而购房者紧握资金流，由于对市场丧失信心，持续观望已经形成，在短期内或将不会出手购房。
在政策市场皆不济的行情下，实力不一的开发商急于寻求资金流，可能会有如下三种不同的结局。
实力雄厚的开发商——抱着暖炉安逸过冬
首先，实力雄厚的开发商在进入市场运作之时，一般都设有自己的专门研究机构，通过专业人士的市场调研和数据分析，对市场的前景具有前瞻性的把握。目前的市场状况，其研究机构或许早有预测，于是在市场低迷之前已减少拿地。
其次，凭借其项目的品牌价值，较之其他实力较弱的开发商，其产品在投入市场时，势必会受到更多的关注。
第三，无论市场如何低迷，高端产品的特殊购买群体——高端购买力已经形成，这部分人对品牌具有较强的忠诚度，价格的敏感度也比低端市场面向的群体要弱。
所以，实力雄厚的开发商在应对当前市场时，因为其体质完善，目标客户有针对性，安逸过冬是不成问题的。
实力中等的开发商——捂着棉被平稳过冬
这类开发商刚好处于“夹生”的位置——中端的产品，中端的购买人群，且楼盘同质化严重，区间价位没有明显差异，可替代性很强，同类产品占市场份额又最多。其开发的产品，市场中的购买力认同度一般，因为相同的价格，消费者可选择的范围较广，在目前的市场氛围下，除非是开发商说的“地主”类型客户，即在楼盘周边区域居住已久，形成购买力定势的客户，会定向购买该楼盘产品外，潜在客户多不愿意立即出手。
但是，这部分开发商因为体质较灵活，在资金回笼出现异常的情况下，可通过多种渠道融资，如凭借银行、信托等机构融资等，融资渠道灵活。当然，相比高端产品，此类开发商没有实力雄厚的开发商的高姿态，本着趋利心理，也不愿意轻易降价，于是促销、优惠等对购房者的利好层出不穷，但是实质性的降价举措却很少出现，开发商和购买人群的观望坚冰难破，但是因为资金方面可变通性大，此类开发商或许会平稳过冬。
实力微弱的开发商——单衣支体艰辛过冬
其实这类开发商多是在市场前景看好的时节，如07年和08年8月楼市处于高峰之时才入市的。看着火热暴利的楼市，实力较弱的开发商多是抱着捞一把就走的心理，东拼西凑，拿着一家大小的细软仓促入市。只是没有想到一进来发现市场是座“围城”，进退维谷。不过，因为资金不足和缺少战略远视，其反而减少了拿地量，于是劣势也就成了优势。在此基础上，减轻了土地储备的压力，实力微弱的开发商只要解决了存量房的问题，或许就可以顺利过冬。
但是，因为自身的劣势，其在市场中认可度明显没有前两种类型开发商高，市场也早已过了等客上门的时候，在客源方面就不得不主动出击——自主降价，在买方市场掌握了话语权的市场大背景下，这种“断臂求生”之举，虽然鲜血沥沥，阵痛隐隐，但是迎合了买方市场，其成效还是比较显著的。
结语：开发商的冬季不寒
综上，笔者认为，虽然买方市场短期难破，但市场中流传的“今年是开发商的冬季，明年是开发商的寒冬”一说未免见解促狭，至少通过现在的表象来看，开发商的寒冬还未真正来临。