北峰一剑 - 2008-11-13 10:46:00
来源：钱江晚报
“今年我们所有的业务都在缩水，人员也减少了，连门店都关掉好几家，唯一全员保留的就是商业地产部。”一位中介公司员工告诉记者。这么说的还不止一个人，今年中介的日子很不好过，成交量一直在减少，但杭州几家中介公司在整理成交数据时发现，无论是租还是售，今年1~10月杭州商铺市场的表现都不错。从杭州盛世管家商业地产部公布的数据看，今年的商铺挂牌量比去年增长了7.3%，求购的意向客户则增长了10.7%。
社区商铺受关注
“从今年前10个月来的表现来看，商铺的成交量虽然不高，但价格还是持续增长，比住宅和写字楼的涨幅都要高，而且成交总量中社区商铺占75%左右。”采访中，盛世管家商业地产相关负责人表示，今年的商铺投资被问及的比较多，“一铺养三代”这句老话还是为众多追求稳定投资的客户们认同。“我碰到过好几位客户，都是把股市里的资金调出来投资收益相对稳定的商铺市场，现在对他们来说资金的安全性比高收益更重要。”
在求购客户中，求购商业街的客户和社区商铺的客户占比分别为41.2%和58.8%。社区商铺的需求客户在今年猛增，一方面该客户类型是股市中的中小型散户而来，另一方面是现在商业街的商铺价格接近高位，而新楼盘的社区商铺价格相对实惠，前景更被人看好。
“今年1~10月我们商铺成交的客户中社区商铺客户也占了大多数。”在中原地产商业地产部负责人看来，社区商铺受欢迎是情理之中。“商业街的商铺已经基本成熟，价格也趋于高位，投资总价相对过大，买下来投资回报率比较低，而以后的上涨空间也有限。”
从租金看，盛世管家商业地产相关负责人介绍说，今年商铺租金还出现了上涨，一些服装类商铺的租金价比去年上涨了3%~5%左右，商铺投资者的回报率上升到8%左右；而据中原商业地产部负责人介绍，双菱路、香积寺路的传统餐饮类社区商铺今年的租金价格比上年上涨了5%~10%，吸引了不少追求稳定回报的投资者前来购买商铺。
年底选铺正当时，掌握五大窍门
“年底到了放盘的量会比较多一些，如果有心投资的人现在就可以开始留心了。”中原地产商业地产部负责人表示，投资商铺最忌讳的就是临时抱佛脚，在投资某个区域的商铺前最好先观察一段时间，看看它周边商铺市场的租金水平。“但是要注意圣诞节、元旦这样的节庆日多数商铺的人流都会比平时多，以此为标准未必准确。”
社区型的商铺主要服务于一些大型社区或者几个社区商业圈。现在在杭州比较成熟的社区商铺有两种类型，一种是以中山北路(特别是以解放路到体育场路这一段)和新华路为代表的老社区商铺；一种是以红石中央花苑的“宜家道”，文二西路世纪新城和三墩亲亲家园的社区底商为代表的新型社区商铺。
那么投资社区商铺有什么窍门，什么样的铺面更值得投资？记者咨询了几位“找铺”专家，他们总结了五条经验。
一、出入口的两侧。很多社区都有两个或者两个以上的出入口，那么该出入口是人流必经之地，所以出入口两侧的店面肯定是最容易出租及租金价格最高的。
二、十字路口店面。如果该社区有十字路口的话，那么该店面的广告效应会比其他店面更好，而十字路口的店面宜大，因为众多银行机构会选择该地方做他们的营业所，所以一旦被银行等单位选中，租期和租金都相对稳定，该投资就成功了一半。
三、面积宜小不宜大，60~120平方米是最合适的社区店面，社区店面是为社区服务而设置，所以它里面所经营的内容是和社区生活息息相关，业态在这里基本以便民服务为主，除了在十字路口等地段可以考虑大店面外，其他可以考虑投资小一点的商铺，小的商铺也更容易方便出租或以后出售。
四、注意隔离带和台阶，隔离带后的商铺造成客户进来有困难，从而影响商铺的经营，再影响到租金还有你的收益；台阶不能太高，从消费群体心理分析，台阶超过3级的话客户对该店里的东西兴趣会减半，所以台阶不宜过高。
五、选择开放性社区。所投资的商铺所属社区最好是开放性社区，对内围合的社区往往客流量有限，仅针对该社区的居民，而开放性的社区的兼容性将很大，商铺的价值也高。