北峰一剑 - 2008-11-13 10:33:00
来源:今日早报 当前行情下，为什么有些楼盘卖得很好，有些销售不畅？不仅仅跟楼盘地段、品质有关系，可能跟它的目标客户群的购买力相吻合也很有关系。 近日，本报记者特地按照不同价格区间，对不同购房人群的支付能力、不同价位楼盘进行盘点，以期找出部分答案，希望能给购房者和房产商一些借鉴。 6000元以下超低价房 养老、度假型需求 VS 购房陈述： 沈先生夫妇最近购买了临安某楼盘，单价5000多元，面积80平方米。首付两成，月供2000多元。 沈先生夫妇俩都是老师，快退休了，最近一直在杭城各家楼盘之间奔走。“对于我们老年人，没有实力买很贵的房子。而且年纪大了，希望找个环境好空气好的地方住。”他们迟迟不能下手：一些地段较好的房子价格往往较高，即使有打折优惠，总价也动辄上百万元，再三比较，选择了临安的这个楼盘。 “我认为买房子不应该成为一种压力和负担。”沈先生说，“因此，我对价格以及首付款还是很敏感的。”沈先生目前在杭州市区的房子准备留给已经工作的小孩住，自己手上的存款用来支付新房的首付款，俩口子每月的收入负担2000多元的月供，以及日常开支绰绰有余。 “首先是价格合适，临安这里的环境也不错，很适合我这样的人养老。”沈先生对自己的选择非常满意，“前一段时间，听我们的一个老朋友说，住到临安去了之后，气管炎就没有发作过。他们总结之后说是这里的空气好、环境好。现在每天起床之后，就在小区旁边的绿地上，做一些体育锻炼的活动。”据说来自杭州主城区的客户，80%以上是被临安这些周边地区独有的山水资源所吸引，很多人将晚年的生活愿景放在这里。同时也有一些年轻人也开始选择在这些地方买房子。 购买力分析： 杭州周边的低价房，选择的购房者大部分年龄在50岁以上，一部分人既要为自己今后的养老生活考虑，改善现有住房条件；也希望为下一代提供较好的住房条件，特别是解决孩子的婚房问题。尽管这一人群的经济实力不一，但面临双重压力，那些既适合养老，也适合子女居住的楼盘，自然成为首选。 置业指南： 单价总价都低，是这些房子最大的吸引力，对于拥有买房梦，又没有太多资金的人，是不错的选择。 目前此类房源主要分布在余杭、临安、萧山等地区，圆乡明筑、新西湖小镇等，现在也已经不完全是“养老房”的概念。比如余杭区的华艺星座，因为房价比较有吸引力，不少杭州城东、临平的一些年轻人也被吸引去购房。在购买周边低价房的时候，最好选择距离当地的生活配套中心近一些，这样生活相对方便。 6000-9000元/平方米房 经济、保守型首次置业者 VS 购房陈述： 小万，28岁，毕业5年，在杭州城西一家公司做人力资源管理。在接受记者采访的时候，他先慨叹了下，“买不起房子啊！” 小万说自己的收入拿到手每个月7000多元。目前有10万元左右的积蓄。要买什么样的房子？回答是：新房二手房都可以，80平方米左右，最好不要太偏，上班方便点。 收入也不算少，再借点首付，不就可以买房了？小万说，不行。“我不想借钱，借了总要还的。到时候又要还按揭，又要还首付，双重压力很大的。”问父母借点？小万还是说不行，父母是农村的，哪里有钱给他呢？并且父母老了，怎么能让他们出钱呢？这样太不人道了。 那么，每个月可以承受多少按揭款？小万说，2500元左右。这还不到他收入的一半，太保守了吧？小万说，不保守不行，因为老婆收入不高，还要生活，还要生孩子……并且七七八八的支出也不少。每月1000多元的房租、孝敬父母，还想去读书，因为不充电不行，预算是8万元。另外，他还考虑到买房子后还要装修，至少还得10多万元。 小万说，看来只有继续等待啦。看看有没有什么合适的房源，再下手吧。 购买力分析： 他们的年龄一般在24-28岁之间，大多为首次置业，买房主要是为了满足居住的功能，不怎么讲究舒适性等因素，以经济实惠为首要因素。 他们中很多人的事业还处于起步阶段，或者小有成就，但从经济实力上来讲，还处于不是很强的阶段。年收入大概在5-8万元左右，所以月收入基本上在4000-7000元，而每月按揭款房款大致为2000-3500元左右。但由于工作年限比较短，年轻人花钱的地方又比较多，所以积蓄往往不多，需要家人资助或者请亲戚朋友帮忙，买房会出现如小万所说的双重压力。 因为经济能力还不是很强，同时消费观念也比较超前，所以他们一般都崇尚“花银行的钱”，首付成数尽可能低，贷款年限尽可能长，比如30年。以新政出台后，首付2成，按揭30年商业贷款为例，这样的收入可以购买的房子主要在50-80万元左右。以目前90平方米的典型户型计算，那么这些房源的主力价格，则基本上在6000-9000元/平方米，而均价为7000-8000元/平方米的价格，尤其是其中需求量比较大的区间。 应该说，这是首次置业者中人数最多的一个群体。 置业指南： 这类房源目前市场上的供应量比较大。特别是行情回落后、楼市价格已经比较理性的下半年，这类房源量更是有增无减。它们的集中区域，主要是下沙、滨江、闲林、三墩等郊区板块。 在滨江，新近开盘的就有风景蝶苑，开盘均价7800元/平方米，云厦连园开盘均价9000元/平方米左右，江南文苑价格在8000-10000元/平方米之间，老盘中兴和园也有一部分这样的房源。据介绍，风景蝶苑一些90平方米的小三房，60万元就可以买到，首付12万元，商业贷款30年，每个月还款2588元，足以满足小万的要求。 在丁桥，新近开盘的广宇·上东城，开盘均价仅7000元/平方米，性价比相当高；在三墩，即将开盘的金溪园均价大概8500元/平方米，已开过盘的白马尊邸二期预计8000元/平方米；在下沙，即将开盘的观澜时代，已经开盘的保利东湾、世茂江滨花园的均价都在7000-8000元左右/平方米；在转塘，赞成岭上的89平方米户型，起价仅52万元，折算下来每月按揭款只要2200元。 应该说，这个区间的楼盘是当前杭州楼市中可挑选余地最大的区间之一。可以说，杭州的东南西北区域，都有这样的楼盘。购房者完全可以根据自己的生活区域，细加挑选。 9000-11000元/平方米房 大众型首次置业群 VS 购房陈述： 小王，29岁，杭州某高新企业的员工，今年9月26日购买了一套东方郡89平方米的房子，单价1万元左右。“这个价格可以买到这个房子，很值。” 他说，公司明年要搬到滨江去了，所以得提前把家安好，如果还是像现在这样住在市中心，那就太不方便了。当然，买房子也是为了结婚，毕竟已经到了谈婚论嫁的年龄。 小王说自己年薪10万元左右，当然碰上项目做的比较好，可以更多些。有30万元左右的积蓄，付掉3成首付，因为还要养车，每个月按揭，可以承受3000元左右，从目前来看，这个房子还是可以满足自己的要求的。 购买力分析： 他们很多也是首次置业者，年龄在25-35周岁之间，但他们对居住品质有一定的要求，需要楼盘有品牌、便利性等某一方面的亮点，而不仅仅是挡风遮雨的一套房子。 他们年薪一般在8-12万元之间，可以承受的每月按揭款基本上在3500-4500元左右。当然，大部分可能是小家庭的家庭年收入。所以，首付2成，商业按揭30年，户型90平方米计算，他们有能力购买的房子总价在80-100万元左右，单价则在9000-11000元/平方米之间。 他们中很多人，可能很早就有买房的打算，但因为房价上涨过高，一直错过。但买房款的绝对值却逐年增加。所以他们的首付款能力一般都已经比较强，一般可以付3成，加上贷款年限也会考虑选择25年或者更少，因为可以少付点利息。因为他们对楼市比较了解，看到过房价飞速上涨，心理承受能力相对比较好，当看到有自己喜欢的楼盘和户型，价格又比较合理时，就会比较果敢地下单。 置业指南： 这类楼盘主要集中在下沙、滨江等区域，楼盘比较有特色、某些方面有亮点，比如滨江的地铁大盘东方郡，以地铁的便捷性和双主题社区的定位，吸引了一大批购房者下单，已售均价则在10400元/平方米左右。同一个区块的天鸿君邑，精装修已售均价也仅10300多元/平方米，性价比还是挺高的；又如下沙的朗诗国际街区，为恒温恒氧恒湿的精装修楼盘，均价在11000元/平方米左右；但在九堡，这一区间的楼盘毛坯房较多，比如上半年开盘的九月庭院，均价10000元/平方米。另外还有左邻右舍、泊林公寓、香滨湾公寓等楼盘，这其中有些楼盘目前销售比较滞缓，购房者如诚心下单，应该或多或少都可以得到一些实惠，减少购房成本。而在城北，即将开盘的桦枫居，目前透露的定价也在这个区间，而且是精装修房。